房贷20年、利率5.635，已还2年，有必要转成LPR吗？有何建议「房贷利率2022年会降吗」

各位网友好，小编关注的话题，就是关于房贷利率或进2时代的问题，为大家整理了3个问题房贷利率或进2时代的解答内容来自网络整理。

房贷20年、利率5.635，已还2年，有必要转成LPR吗？有何>发起/h2>

大家好，我是菲姐房产!

目前看还是改了好，毕竟经过两次调整，现在5年贷款的LPR的利率已经降到4.75%，看你写的贷款利率，你应该当时是按基础贷款利率1.15倍贷款买房的。

（图片来自网络侵删）

不过即便是你给改成LPR，今年的利率也不会更改。因为对于转化为LPR报价的存量按揭贷款来说，其利率更新周期最短为1年。

LPR贷款基础利率，又名贷款市场报价利率。是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行算术计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

问：房贷利率5.635%，还剩18年，有必要转换成LPR浮动利率吗？

答：题主的这种问题笔者回答过数十次了，现在距离最后的转换时间还有7天，国有五大银行将从8月25日起就批量转为LPR浮动利率，从经济角度来看，最理性的选择就是转换为LPR浮动利率。下面分析一下为什么选择LPR浮动利率是最理性的选择。

1、房贷利率换锚的过程

房贷利率换锚的核心其实就是将原来房贷利率的定价基准从“贷款基准利率”转为为LPR，原来的房贷利率是这样的：房贷执行利率=贷款基准利率*（1±浮动利率），公式中的“浮动比例”从一开始签订房贷合同就是固定不变的。但是贷款基准利率却可以按照最新的数值重新计算（前提是你选择的是浮动利率，如果你选择的是固定利率，那么也是永远不变的），所以，在这种计算公式下，未来你的房贷执行利率就看贷款基准利率的变化了。贷款基准利率涨，你的房贷利率也跟着涨，贷款基准利率跌，你的房贷利率也跟着跌。

而目前的房贷利率计算公式是这样的：房贷利率=LPR+点数，其中的“点数”一旦房贷合同确定就是固定不变的，能有变动的就是LPR，如果你的房贷利率是固定利率，那么LPR在房贷合同期限内永远不变， 但是如果你选择的浮动利率，那么LPR可以在一个周期后按照最新的数值重新计算房贷执行利率，这个周期一般是1年，也就是每年都可以在约定的时间按照最新的LPR重新计算房贷利率。

所以，如果你选择LPR浮动利率，那么未来的房贷执行利率就是看LPR的变化了。

2、LPR是涨是跌？

从短暂的过往来看，LPR是跌的，5年期LPR数值在2019年8月20日第一次公布，当时是4.85%，目前是4.65%，也就是一年的时间降了20个BP，这是一种降息行为，降息的原因就是我们经济受到影响，需要降息降低社会资金成本。

如果从更长的时间来看，从2011年以来，LPR（前身是贷款基准利率）也是一直走跌的。当时贷款基准利率高达7.05%，比目前的4.65%要高2.4个百分点。我们想象一下，如果你当时选择的是固定利率，那么你现在的房贷将多支付2.4%的利息。

从过去更长的时间来看，贷款基准利率从1995年以来就是一直下跌的，1995年最高的时候是15.3%，你当时要是不小心选择了固定利率，那真是要多支付不少利息。

从未来来看，LPR也是下降的趋势，因为我们的经济增速未来会继续放缓，这是LPR未来下降的根本原因，经济增速下来了，利率自然也是要下来了，说一句多余的话，最近最高法院将民间借贷受保护的利率上限定为15.4%，以前是24%，之所以降低，除了这 几年因为网贷引发了极大的社会纠纷，浪费了很多社会财富。另一个原因也是因为这些年我们的贷款基准利率一直在降，原来是6%，4倍就是24%，而现在用1年期LPR的数值—3.85%—的4倍，结果就是15.4%。

在这种逻辑推理下，笔者预测未来LPR是下降的趋势，所以，选择LPR浮动利率自然是更划算了。

从长远看来，LPR是下降趋势的，一般情况下改为LPR模式比较划算。

房贷5.635%的水平就是基准利率上浮15%，采用的是等额本息还款方式，每月还款额固定不变。改成LPR利率，即LPR+83.5个基点。

近年来LPR整体呈下降趋势，我国的利率水平也存在下降空间，这和发达国家美国、日本、韩国等低利率相比还有很大的空间可以利用，所以LPR有一定的下行趋势，如果改为新的定价利率，会有一定红利。

最最主要的一点，国家最新的 政策都是利国利民，这次五大行自动调整LPR，如果真上行，你想想会有多少怨声载道，所以必不可能上行，无脑跟就行。

你这用情况建议改了，固定利率5.635，如果不改基本就是这样了，也就是说，以后每月还款数额基本固定，如果改了的话，每个月的还款就是你现在的利率与你更换业务当月lpr的差，加上你还款月的lpr值作为本月的还款利率。比如说，现在的lpr近期下降了0.05，应该是4.75了，5.635-4.75=0.885，也就是说你将来还款的利率应该是当月的lpr+0.885。这个数字基本是经常浮动的，但是目前来看，lpr逐渐下降是大概率事件。比如去年lpr是4.8，近期刚刚下降了0.05个点为4.75，所以，改成lpr利率应该是有利的。

5.635%是商业性个人住房贷款利率，本次转换后的LPR基准利率是4.8%，转换后重定价周期默认为12个月。2020年不论是否做转换，现在执行的利率不变。

个人的选择还是取决于未来地产贷款利率的政策，综合各种信息我感觉地产贷款进一步下行的可能性不大，反倒后期从严调控的可能性是大概率事件，对地产的金融支持可能会倾向于新产品、新领域。

如果没有提前还款的计划，个人建议不做转换。

房贷利率6.37分20年，等额本金，要不要转LPR

按揭贷款，不是由购房者说了算，购房者永远是弱势群体，而不是拥有话语主导权，只能说是被动接受。

房贷利率6.37分20年，等额本金，要不要转LPR？，这不是购房者说了算，而是政策规定的，一定要转，而且怎么转，都是有政策规定的，投资者可选择余地并不大。

央行通知，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

根据通知，按揭贷款3月一日起，必须进行LPR利率转化，而且贷款利率保持不变，不会有任何的优惠，这是为了贯彻房住不炒的理念。

6.37%，相对于4.9%基准利率上浮30%，这个幅度还是很高的，大概率是二套房按揭贷款，更换为LPR以后，利率保持不变，等于是在LPR4.8%基础上加点157个基点，也就是形成LPR(4.8)+1.57的利率公式。

购房者有两种选择，一种是保持6.37%固定利率不变，一种是选择浮动的公司，也就是加点的157不变，只要LPR基准利率有变动，按揭贷款在下一个约定合同期跟随LPR变动，也就是由有利率的涨跌。购房者如果认为LPR可能下滑，就选择变动模式，如果认为未来会上涨，就选择固定模式，但这个改革一定要做而且在8月要结束。

我个人倾向选择和LPR挂钩，因为根据发达国家经验来看，未来利率大概率整体是下行的，锁定固定差值，比固定利率要有利。如果未来利率整体上涨，那这个选择就亏了，但我认为这种概率低，因为以中国经济这体量，除非出现恶性通胀，否则不太可能回到高利率。

新版房贷利率=LPR+加点数值（可正可负）

加点数值=你现在的房贷利率6.37% -4.85%＝1.52%

举个栗子：

你的商业贷6.37%

那么你的加点数值=6.37%-4.85%=1.52%

你的新版房贷利率=LPR+1.52%

注意这个加点数值根据你房贷利率确定后就不会改变了，直到合同结束。

那到底LPR多少才会比现在的房贷利率低呢，其实换一个公式就一目了然了：

新版房贷利率=现在房贷利率+（LPR-4.85%）

也就是说，只要LPR小于4.85%，那新版的房贷利率就比之前的要低，反之就会比之前的高。

从2020年3月到8月份所有购房者贷款需重签 两种选择 一是保持你原有固定利率不变 二是选择浮动利率加点的形式 就是LPR加点 你的房贷利率达到了6.37 算是高的 长远来看 选择lpr这个模式还是不错的

LPR未来的走势会是什么？

• 商业银行报价利率从目前来看，市场上认为继续调低的机会更大。
• 2008年以来，美国、欧洲为代表的地区利率水平都出现了大幅>降落/strong>，来为市场提供充足流动性，***经济发展。
• 回顾上个世纪日本房地产之后，经济发展速度降低，相应的低利率已经持续二十余年。

基于历史经验，和对当前经济形势的判断，LPR可能会继续调低。

回到题目，还有20年的偿还期

• 因为偿还时间较长，未来LPR的下降将会带来更多的收益。
• 并且当前的6.37较高，调低幅度较为明显。
• 这个选择的开放时间窗口有限，只有今年的三月到八月的六个月时间。

最后，还是要看到这是一次选择题

每一个经济个体要基于自己的经验、特点、判断作出选择。

这个选择没有人能够指出绝对的标准答案，就像十年前你能决定买房吗？

2019年12月发布的房贷利率机制重新调整，按照通知，今年3月1日-8月31日这段时间内，所有人可以重新选择房贷利率标准，“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率，二选其一，每个人都有重选机会，但也只有一次机会。

1，固定利率，即原合同规定利率，无论是之前利率9折的4.41％、基准的4.9％、还是利率上浮25%之后的6.125%等，原来怎么定保持不变，那么你的月供也不变；

2，LPR+基点，LPR是按照报价有浮动的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按这个方式算，只要LPR在变动，那么你的月供就会随着变动，不固定；

从金融角度长期来看，房贷利率下调这是国内大趋势，欧美国家利率已经进入负利率时代。

在看国内房贷利率情况，2019年8-10月为4.85%，2019年11-2020年1月为4.80%，７个月，房贷利率从4.85%降到4.75％，下调了10个基点。

中国人民银行公布了2月份最新LPR（贷款市场报价利率），已经出现了下调：

1年期由4.15%，降为4.05%，下调10个基点；

5年期由4.8%，降为4.75%，下调5个基点；

这是房贷利率机制改革以来，与房贷利率直接相关的5年期LPR，第２次下调了。

因此长期来看，LPR继续下调的趋势依然会保持，如果你选择了“LPR+基点”的利率机制，那么你未来的房贷利率、月供大概率是要逐渐减少的。

但LPR一直降这种协议是不会存在的，只能从大的经济、金融、利率维度来做分析和预测，降利率是一个大趋势，选择LPR意味着更合算。

全国首套房贷利率23月来首次下降，北上广深集体回调，房价是要下降了吗

房贷下调就意味着房价下降，大家想得太简单了！

房贷利率下调，更多是因为银行资金变得充足了。

从2017年到2018年，我国的房贷利率一直在不断飙升，特别是在2017年底到2018年初那段时间，很多人去买房都要排队很时间，就算利率上浮个20%，有时候都得排这个四五个月。

而那段时间房贷利率之所以不断上涨，有一个重要的原因就是银根的收紧，特别是涉及房地产的贷款收得更紧，监管部门明确规定了银行对房地产的信贷投放不能超过一定的比例。而且当时还限制了各种消费贷进入楼市充当首付。

所以在各种政策的限制之下，银行投向房地产的资金就相对比较紧张，导致利率不断上涨。

而从2018年开始央行连续进行了四次定向降准，向市场释放了1万多亿的流动性资金，再加上资管新规出来之后，很多银行理财产品的资金都回归到银行存款当中，所以市场的资金出现了更加宽松的情况。

从2018年7月份之后，银行的房贷利率有部分地方已经开始出现放松，而2019年1月4日，央行又宣布在1月15日以及20日分别降0.5个百分点 累计降准一个百分点，向市场释放将近8000个亿的流动资金，这更进一步的释放了银行的资金，让银行的资金变得更加宽松，所以房贷利率也会跟着下降。

房贷利率下降并不意味着房价就会下降，甚至房价还有可能迎来一个小幅上涨。

在房地产界有一句话叫做短期看金融，中期看土地，长期看人口，金融这两年对房地产的影响是非常大的。

2017年末到2018年这段时间，随着房地产信贷银根的收紧，各大开发商都普遍处于缺钱的状态，所以市场上传出了很多开发商降价促销的情况，有部分城市比如厦门还有燕郊房价甚至出现了20%以上的降幅。

我们都知道房地产是一个严重依赖资金的行业，没有资金开发商就玩不转，而随着目前银行资金的宽松，那房地产的融资环境将会得到更大的改善，融资变得容易之后，那房地产开发商就不会采用降价促销的手段回笼资金，所以出现降价促销的可能性会变得更小。

另外随着贷款利率的下降，大家购房的成本就会变得更低，那会导致有更多的人购买房子，买房的人多了，那房价在短期之内就不可能下降，甚至还有可能迎来一波小幅上涨。

再说目前的房贷利率也并不低 ，目前全国首套房的平均利率大概是5.68%，虽然降低了0.04%，但实际降幅很低，可以忽略不计，目前全国首套房的平均利率，仍然相当于在基准利率的基础上上浮15%左右。

所以想要让房价下降，在短期之内应该是不太现实的。

首套房贷利率23月来首次下降，跟房价要不要降没有直接的关联，但是刚性需求购房降成本有好处。

首先，房地产市场短期看金融，这个道理比较靠谱，无论购房者还是房企都是如此。

本轮楼市调控持续两年多了，其中限购、限贷、限价三大政策对热点城市的楼市降温功不可抹。房贷政策从紧，一二套房房贷首付提升与利率上浮，房贷审批从严，是本轮楼市调控的重要特征。

毋庸置疑，房贷政策一收紧，加之部分城市限购政策的推出，对投机抄作成分来说，是重大打击。房价之所以近20年跃升得如此之快，房价中隐含的泡沫如此之多，跟楼市的投机炒作行为干联紧密，资金高周转与高变现，几乎与房企的运作模式如出一辙。而限购、限贷的政策一出，这种炒作模式立时断了链。

其次，限贷对刚需的影响也是较大的，这一点不能回避。

刚需，即指第一次购房者，他或她的需求是刚性与必要的。在限贷政策挤走了楼市中的机会主义者，但同时对刚需产生的误伤。这种误伤，表现为：因为银行贷款额度受限，刚需一样申请贷款比较难；因为首付比例提升，刚需一样要承受首付款提升的压力；因为首套房贷利率上升，刚需一样要为还贷压力提升买单。

第三，即使仅仅是首套房贷利率23月来首次下降，也会改变房价预期，甚而在某种程度助涨房价。

在这一点上，对刚需又是很不利的。中国楼市最难打破的还是房价预期，20年的楼市与房价表现，令这种预期相当顽固。相信房价还会涨的人应当不会少，不然，中国家庭财富构成近七成为房子的现实不会产生。

楼市调控就是打破房价原有的预期，而这种预期的打破有赖于楼市的长期调控以及长效机制的形成。

到此，大家对房贷利率或进2时代的解答时否满意，希望房贷利率或进2时代的3解答对大家有用，如内容不符合请联系小编修改。